실거주 목적을 내세워 임대차계약 갱신 거절할 때 집주인이 객관적으로 입증할 필요 없다

실거주 목적을 내세워 임대차계약 갱신 거절할 때 집주인이 객관적으로 입증할 필요 없다

 

 

요지

 

집주인이 실거주를 목적으로 임차인의 임대차계약 갱신 요구를 거절할 때 그러한 사유가 존재한다는 것을 객관적으로 입증할 필요는 없다.

 

집주인이 내세우는 '실거주 목적'이 거짓이거나 표면적인 것에 불과하다는 점 등은 임차인이 입증해야 한다는 취지

 

사실관계

 

A씨는 2017년 1월 B씨에게 서울의 한 아파트를 보증금 8억원에 월세 240만원으로 2년간 임대했다. 이들은 2018년 11월 월세를 300만원으로 올리는 한편 계약기간은 2021년 1월까지로 하기로 하고 임대차계약을 갱신했다.

 

A씨는 계약기간 만료 4개월 전인 2020년 9월 B씨에게 자신이 실거주하겠다며 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 갱신거절을 통지했다. B씨는 같은 해 11월 조건을 변경해서라도 임대차계약기간을 2년 더 연장하고 싶다며 갱신을 요청했다.

 

하지만 A씨는 내용증명 등을 통해 실거주를 목적으로 갱신거절 의사를 밝혔다. A씨는 B씨가 임대차기간 만료 후에도 집을 비워주지 않자 소송을 제기했다.

 

판결내용

 

서울중앙지법 민사86단독 김상근 판사는 판결문에서 개정 주택임대차보호법상 실거주 목적 사유는 다른 갱신요구 거절사유인 차임 미지급, 주택 재건축 계획 등과 같이 과거의 사실 또는 향후의 구체적인 계획을 비교적 용이하게 확인할 수 있는 경우와 달리 그 사유 자체가 아직 발생하지 않은 장래의 사태에 관한 임대인의 주관적 의도를 그 내용으로 한다.

 

임차인 입장에선 이를 확인하기 어려운 사정이 있지만 임대인의 입장에서도 실거주 목적의 존재를 객관적으로 입증한다는 것이 쉽지 않은 특성이 있어 다른 갱신요구 거절사유와 동일한 정도의 판단기준 내지 입증이 요구된다고 보기 어렵다.

 

개정 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에선 임대인이 실거주 사유로 계약갱신을 거절했음에도 정당한 사유 없이 제3자에게 부동산을 임대한 경우 임차인이 입은 손해를 배상하도록 하는 별도 규정을 둬 사후적으로 임차인을 보호하고 있다.

 

개정법 취지와 내용 등에 비춰 임대인이 갱신요구를 거절할 당시 실거주 목적을 의심할 만한 합리적인 사유가 존재한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인은 실거주 예정임을 소명할 수 있는 객관적 자료를 제시하지 않고도 갱신요구를 거절할 수 있다.

 

B씨는 A씨에게 실거주 목적을 의심할 만한 특별한 사정이 존재한다는 점에 대해 주장·입증할 책임을 부담한다며 B씨가 주장하는 사정만으로는 A씨의 갱신거절이 실제 거주 목적 없이 표면적으로 내세운 사유에 불과하다고 단정하기 부족하다고 임대인 A씨가 임차인 B씨를 상대로 낸 건물인도소송(서울중앙지방법원 2021가단5013199)에서 B씨는 A씨에게 아파트를 인도하고, 계약만료일 다음날부터 인도일까지 약정 월세 상당액인 월 300만원의 비율로 계산한 돈을 지급하라며 원고승소 판결했다.

 

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